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　　长沙湘江中路，52层的富力万达文华酒店是这座城市的地标之一。2025年深秋，这个奢华酒店以5.13亿元成交，创下富力酒店拍卖最高价。法拍网页面上，起拍价一降再降，围观者众，出价者寥寥。

　　这只是序幕。2026年以来，富力地产旗下多家高端酒店密集上架，从一线城市核心商圈到热门旅游城市。曾经的“全球最大豪华酒店业主”，如今正以“清仓价”甩卖家底。

　　在京东资产交易平台与阿里法拍网的页面上，超过34个带着“富力”标签的酒店资产被挂出。涉及33家酒店和1处写字楼。这几乎占据了当年从万达收购资产的半壁江山。

　　其中，包括广州富力空港假日酒店、江苏泰州富力万达嘉华酒店、哈尔滨富力万达嘉华酒店等。

　　6月13日，安徽亳州富力万达嘉华酒店接受出价，起始价为9975.94万元。哈尔滨富力万达嘉华酒店、唐山富力洲际酒店的起始价分别为2.72亿元、1.53亿元。

　　从“华南五虎”到债务缠身，从高光并购到资产贱卖，富力的十年沉浮，也是中国房地产行业发展的缩影。

　　新增被执行11.5亿

　　拍卖的冷暖，直接折射了资本市场对重资产的真实态度。

　　在这些被处置的资产中，除了长沙富力万达文华酒店被成功拍出以外，更多的时候，富力面对的是资本的冷面。

　　4月22日，广州市花都区的广州富力空港假日酒店在阿里法拍网进行首次拍卖。这座12层的酒店评估价约为3.96亿元，起拍价被设定为2.77亿元，相当于打了7折。然而，直到拍卖结束，报名人数依然为零，最终宣告流拍。

　　6月8日，江苏泰州富力万达嘉华酒店相关资产进入变卖程序，起始价1.15亿元。湖北黄石富力万达嘉华酒店和河南安阳富力万达嘉华酒店也被摆上了拍卖席，起始价分别为1.18亿元和1.05亿元。

　　而6月，除了上述酒店进入拍卖程序以外，还有安徽蚌埠富力万达嘉华酒店、广西南宁富力万达嘉华酒店、广东东莞万达文华酒店等多个酒店资产被拍卖。

　　它们大多是被各大金融机构申请强制执行的抵押物。

　　富力在近期的公告中称：“如后续酒店被成功拍卖，公司将按照债券相关持有人会议决议及抵押协议约定执行，以保护债券持有人合法权益。”

　　据公开信息，富力地产仅近期新增的两则被执行人信息，执行标的就合计高达11.5亿余元，执行法院分别为北京市第二中级人民法院和上海金融法院。

　　据富力地产1月8日发布的公告，截至2025年11月底，公司逾期债务本金总额约387.25亿元。其中，公司信用类债券逾期本金余额97.69亿元、银行贷款160.43亿元、非银行金融机构贷款54.14亿元、其他有息债务74.99亿元。

　　今年3月底，富力地产在港交所发布业绩预告，预计2025年将录得净亏损约人民币166亿元，上年同期为净亏损人民币177.89亿元。

　　“世纪交易”到“利润黑洞”

　　2017年，富力以199.06亿元接盘万达71家酒店，创下行业“世纪交易”，彼时联席董事长李思廉称之为“百年难遇的捡漏机会”。

　　彼时，万达正急于甩掉重资产包袱以求断臂求生。原本这是万达与融创的“二人转”，但在最后一刻，富力地产作为“白衣骑士”杀入局中。

　　在当时的舆论场中，李思廉被视为这场“世纪交易”的最大赢家。按照账面价值估算，这些酒店资产的评估值高达331.76亿元，富力相当于以6折的价格“捡了漏”。交易完成后，富力地产一跃成为全球最大的豪华酒店业主，旗下拥有包括广州富力丽思卡尔顿酒店在内的超过100家豪华酒店。

　　“当时的交易，要求富力需要用现金支付对价。这为后来富力多年的现金流危机埋下伏笔。”一位富力前员工称。

　　彼时的李思廉在业绩会上给投资者算了一笔账：“买下这些酒店，不仅能瞬间做大资产规模，提升企业评级，未来还可以通过将酒店分拆上市（REITs）来获取巨额资本回报。”

　　为完成交易，富力通过招商银行牵头银团获得119.4亿元境内贷款，同时新增5.4亿美元境外并购贷款。

　　作为增信，2017-2018年，富力将旗下147家酒店管理公司股权全部质押给招行广州分行，对应酒店资产同步抵押，为日后被强制执行埋下伏笔。

　　高杠杆的代价是巨额财务费用。按160亿元融资、年利率5%计算，每年利息支出超8亿元，远超酒店板块盈利能力。王健林曾直言：“万达酒店年回报率低于4%。”

　　收购完成后的头两年，财务报表上的隐患开始显现。71家酒店带来了庞大的固定资产，随之而来的便是每年高昂的折旧与摊销费用。

　　管理层彼时曾乐观测算：71家酒店每年息税折旧摊销前利润可达50亿元，净利润超8亿元，4年可收回成本。现实却给了残酷一击。2018年，收购完成次年，酒店板块从盈利2.3亿元转为净亏4.59亿元，盈利预期彻底落空。核心原因在于，酒店利润需扣除每年超20亿元折旧和巨额利息。

　　酒店业态本身的利润率极薄，扣除运营成本、折旧摊销以及为了收购所背负的财务利息后，这笔看似捡漏的资产，实际上成为了吞噬富力净利润的“黑洞”。

　　更致命的是，酒店资产占用了极其庞大的流动资金。当房地产行业处于上行周期，房子不愁卖时，开发商有充足的现金流来供养这些重资产；但一旦行业周期反转，这些无法迅速变现的砖瓦，就会对企业的资产流动性产生影响。

　　持续的坠落

　　并购酒店的同时，富力主业住宅开发逐渐失焦。2017-2020年，行业进入“规模为王”时代，富力却将大量资金、精力投入酒店运营与整合，住宅开发节奏放缓、土储不足、产品老化。

　　2020年，富力销售额仅1387亿元，落后于“华南五虎”。

　　2020年8月，“三道红线”政策出台，房企融资闸门关闭，高杠杆模式瞬间窒息。富力踩中全部三条红线，融资渠道受限，债务集中到期，流动性危机全面爆发。

　　2021年，富力销售额首次下滑，债务到期压力激增，现金短债比严重失衡。2022年3月，境内债务正式违约，风险全面公开。

　　此外，富力独特的治理结构——“双老板制”弊端也逐渐浮现。

　　自1994年共同创立富力以来，李思廉负责财务、销售与土地拓展，张力负责项目设计、工程与物业管理。两人股权相当，各司其职。然而，当企业陷入系统性危机时，“双核”甚至会因为个体的风险引发连锁反应。

　　2022年底，一场突如其来的风暴击中了富力的核心。富力地产联席董事长张力在英国伦敦被当地警方逮捕，原因是被指控涉嫌向美国旧金山公共事业部原主管提供回扣，以换取在美国开发项目的许可。

　　尽管张力随后缴纳了创纪录的天价保释金并最终在2023年达成和解协议回国，但这起事件对富力本就脆弱的信誉造成了毁灭性的打击。

　　在美元债市场上，高管的合规风险直接触发了债权人的恐慌。富力的股债双双暴跌，评级机构接连下调其信用评级。原本就捉襟见肘的融资通道被彻底堵死。

　　为了自救，富力开始了痛苦的海外资产大甩卖。

　　2024年，富力完成了一项极为复杂的伦敦资产出售及重组项目。公司向优先票据持有人出售了一个位于伦敦一区的已落成项目。这笔交易堪称“割肉”——项目价值约16亿英镑，富力仅换取了约8亿英镑现金用于偿还项目贷款，同时注销了面值约11.7亿美元的优先有抵押票据。据公开信息披露，这笔交易的平均价值较面值低了46%，直接导致了巨额的账面亏损。

　　张力的伦敦风波与海外资产的折价大甩卖，进一步折损了富力的元气。至此，富力只能退守国内，直面“逾期债务”的冰山。

　　漫漫重组路

　　对于当下的富力而言，所有的经营动作都已经让位于债务重组。

　　早在2022年，富力就曾创下过行业奇迹，将境内外总计约467亿元人民币的债券全部成功展期，成为国内首家完成境内外债券全面展期的房企。

　　那次展期，曾给李思廉和张力赢得了宝贵的喘息时间。他们原指望通过三到四年的时间，依靠市场销售的回暖和资产的逐步处置来消化债务。然而，当新的还款节点到来时，富力再次违约了。

　　绝境之下，富力继续启动境内外双线债务重组。2024年12月，富力推出境外债重组方案，提供全现金、债转股、新票据、长期票据四种选项。

　　富力地产的公告显示，截至2025年11月底，该公司逾期债务本金已高达惊人的数百亿元，多家金融机构将其告上法庭，这也是导致近期密集出现“被执行人”及酒店被司法拍卖的直接原因。

　　2025年12月31日，富力地产在港交所发布了一份关于境外债务重组的季度更新公告。截至2025年底，重组协议获77%债权人支持。

　　境内债方面，由于国内债权人结构更为复杂、抵押物更为分散，难度成倍增加。富力给出的方案包括“现金购回”以及“以物抵债”。2025年11月，16.8亿元债券重组勉强通过，展期至2031-2035年。

　　在“以物抵债”之下，前述某银行广州分行申请执行的广州富力空港假日酒店，正是因为作为H16富力4、H16富力6和H19富力2债券项下的抵押物，而被法院强行推上了拍卖桌。

　　截至2026年6月，富力的核心资产，包括酒店、写字楼、优质土储，已经大量出售或被接管，剩余资产多为偏远地块、滞销楼盘、变现困难项目，价值有限。

　　而那顶“全球最大豪华酒店业主”的王冠，终究成为了“梦一场”。